近日当事人咨询，两个月前其代母售房，对方交了三万元定金，约定60日内过户时一次性付清房款，如违约要支付房屋总价20%的违约金。因母病重，一直未能履行过户义务，现母病危，如病逝，其他继承人不愿意再出售房屋，法律上是如何规定的？
这个问题涉及合同法、物权法与继承法的相关规定，有的观点认为：
1、根据物权法定原则，房屋未过户之前，买房人享有的只是债权，因此房屋属于遗产，继承人可以获得房屋所有权。
2、根据合同相对原则，继承人取得房屋所有权后与买房人之间没有合意，有权决定是否继续出售房屋。
3、根据继承法第33条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。所以，继承人应当返还买房人的定金及购房款。
笔者认为上述观点对继承法第33条规定的理解有失偏颇，并且已有判例从保护债权人的角度，支持买房人的诉请，继承人应当继续履行死者生前订立的房屋买卖合同，包括履行房屋过户义务。
首先，我们要理解什么是债务。所谓债务是指特定人（债务人）对其他特定人（债权人）为特定行为的义务。债之关系无论是基于当事人的意思而发生还是由法律规定而产生，均使债务人负担给付的义务。
其次，我们要理解什么是清偿。清偿是指按债的约定实现债的目的的行为。清偿与履行的意义相同，只不过履行是从债的效力、债的动态方面而言，而清偿则是从债的权利义务终止、债权的消灭的角度所说。根据给付的标的不同，清偿可分为物的清偿与行为的清偿。
最后，我们要理解债的概括转移。债权债务的概括转移，是指将债之关系的权利义务一并转移给第三人。继承法第33条规定是典型的法定概括转移，即债之关系一方当事人死亡的，其在该债之关系中所享有的债权及所承担的债务一并转移给其继承人。只不过是限定继承，继承人对于超出遗产实际价值的债务不负清偿之责。
由于我国继承法制定于1985年，条文粗疏，缺乏相应的制度措施，债权人如果不能积极有效的维护自身权益，继承人是可以通过很多方法来拖延，甚至规避债务的履行。比如说，在遗产实际分割之前，真正的继承人都是不确定的，继承关系始终处于不稳定状态，而这种状态如果没有外力介入，是可以无限期持续下去的......
朱林律师 2017.04.27
